Как мы уже писали, для успешной реализации Программы требуется принять специальные законодательные нормативы акты или ввести изменения в такие законы как «О залоге», «О рынке ценных бумаг», «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотечном жилищном кредитовании».
Так вот, сделан еще один шаг в этом направлении. 15 марта 2017 года Правительство утвердило положение об эмиссии, обращении и погашении ипотечных ценных бумаг. Также в постановление правительства «Об утверждении Положения о раскрытии информации на рынке ценных бумаг» от 27 мая 2011 года № 253 внесены дополнения и изменения.
Сначала рассмотрим подробнее, что из себя представляет система ипотечных ценных бумаг (далее ИЦБ). И как мы – простые граждане – можем использовать этот инструмент для личной выгоды, наживы или просто зарабатывания капитала?
Если мы посмотрим на динамику роста цен на недвижимость в Кыргызстане, за период, скажем с 2000 по 2014 годы, то цены на недвижимые объекты поднялись от 30 до 80% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. И даже замедление роста цен у нас в стране с 2014 по нынешнее время – показывает что вкладчики и инвесторы в недвижимость не получили большие доходы, но и не потеряли вложенные средства.
Таким образом, на росте цен на недвижимость зарабатывают все те, кто вложился в эту самую недвижимость. А для тех, кто не вложился, но желает поиграть на рынке недвижимости, и создаются ИЦБ.
Механизм этот работает так. ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Например, банк выдает ипотеку на 10 млн. сом., и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.
Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10−20 лет). На западе распространена именно такая практика. В России, например, инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет. Как сложится рынок в Кыргызстане – покажет время. Все зависит только от стабильности в стране. Потому что только обеспеченность ценных бумаг золотом или недвижимостью являются самым надежным залогом. Так что теоретически клиенты появятся – и как часто бывает – из за рубежа тоже. К тому же, существуют и другие факторы.
Например в России отсутствует практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят. Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, то Америка вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.
Особенности ипотечных ценных бумаг:
Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.
По видам, ИЦБ делятся на:
Закладная. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.
Облигации с ипотечным покрытием. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты. Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке.
Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.
Ипотечный сертификат участия. Это именная ц\б, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств. Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. сом. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. сом. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.
Доходность ИЦБ:
Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9–10%. Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).
При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.
(в статье были использованы материалы сайта: http://investor100.ru/ipotechnye-cennye-bumagi/)
